Μεθοδολογία
Πώς προκύπτει η εκτίμηση, γιατί έχει εύρος, και πόσο σωστή βγαίνει όταν τη μετράμε.
Το πρόβλημα με τη μέση ζητούμενη τιμή
Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό σε μια περιοχή δεν είναι η τιμή της αγοράς. Είναι ο μέσος όρος των τιμών που ζητάει κάποιος — και σε αυτόν τον μέσο όρο μετράνε εξίσου και οι αγγελίες που κάθονται δύο χρόνια απούλητες στην ίδια υπερτιμημένη τιμή.
Είναι το αντίστροφο του σφάλματος επιβίωσης: οι αποτυχίες δεν εξαφανίζονται, μένουν ορατές για πάντα και τραβάνε τον μέσο όρο προς τα πάνω. Ο αγοραστής βλέπει αυτό το νούμερο και το θεωρεί σημείο αναφοράς.
Από ποιες αγγελίες μαθαίνει
Παρακολουθούμε καθημερινά αγγελίες από τις ιστοσελίδες εκατοντάδων μεσιτικών γραφείων και κρατάμε το ιστορικό τιμής της καθεμιάς. Αυτό μας επιτρέπει να ξεχωρίσουμε δύο πολύ διαφορετικά πράγματα: μια τιμή που ζητιέται και μια τιμή στην οποία μια αγγελία έφυγε από την αγορά.
Το μοντέλο εκπαιδεύεται σε 29.996 αγγελίες κατοικιών στην Αθήνα που έφυγαν από την αγορά — η πλησιέστερη προσέγγιση σε τιμή συναλλαγής που επιτρέπουν τα δημόσια δεδομένα. Για να μετρήσει όμως μια αποχώρηση πρέπει να ισχύουν δύο πράγματα, και τα δύο τα κρίνουμε στην ιστοσελίδα του μεσιτικού γραφείου, όχι στη μεμονωμένη αγγελία.
Να έφυγε από ιστοσελίδα όπου οι αγγελίες πράγματι φεύγουν. Σε ορισμένες ιστοσελίδες σχεδόν τίποτα δεν κατεβαίνει ποτέ — λιγότερο από το 3% των αγγελιών τον μήνα. Εκεί η τελευταία τιμή δεν είναι τιμή στην οποία κάτι πουλήθηκε· είναι η τιμή μιας αγγελίας που κανείς δεν φρόντιζε. Αυτές μένουν εκτός εκπαίδευσης.
Να έφυγε μόνη της. Όταν μια ιστοσελίδα χάνει το 40% ή περισσότερο των αγγελιών της μέσα σε 30 ημέρες, δεν πουλήθηκαν όλα μαζί: άλλαξε η ιστοσελίδα, ξαναβγήκαν οι αγγελίες με νέους κωδικούς ή σταματήσαμε να τη διαβάζουμε. Αυτές οι αποχωρήσεις δεν μετράνε — και ήταν πάνω από τις μισές που είχαμε καταγράψει.
Τι κοιτάει
Πάνω από 70 χαρακτηριστικά ανά ακίνητο, σε δύο ομάδες.
Από την αγγελία
Εμβαδόν, δωμάτια, μπάνια, όροφος, έτος κατασκευής και ανακαίνισης, ενεργειακή κλάση, κατάσταση, τύπος και καύσιμο θέρμανσης, κουφώματα, προσανατολισμός, θέα, μπαλκόνια και τετραγωνικά τους, αποθήκη, πάρκινγκ, ασανσέρ, τζάκι, κλιματισμός, κήπος, πισίνα, ηλιακός, διαμπερές, ρετιρέ και άλλα.
Από τη γειτονιά
Πρόσβαση σε μετρό, τραμ και λεωφορεία, απόσταση από το Σύνταγμα, πυκνότητα πληθυσμού, υψόμετρο, ποσοστό δόμησης και πρασίνου, εμπορικοί πυρήνες, πυκνότητα διασταυρώσεων, αποστάσεις από σχολεία και φαρμακεία, εγκαταλελειμμένα κτίρια, βραχυχρόνιες μισθώσεις, δημογραφικά και ποσοστά απασχόλησης.
Τα χαρακτηριστικά της γειτονιάς προκύπτουν από ανοιχτά γεωχωρικά και δημογραφικά δεδομένα ανά περιοχή και υποπεριοχή, ώστε η τοποθεσία να μην είναι απλώς ένα όνομα αλλά ένα σύνολο μετρήσιμων ιδιοτήτων.
Πώς βγαίνει η εκτίμηση
Το μοντέλο είναι gradient boosting (LightGBM) εκπαιδευμένο σε ποσοστημόρια: αντί για έναν αριθμό, προβλέπει επτά σημεία της κατανομής τιμών — από το 5ο ως το 95ο ποσοστημόριο. Αυτά τα σημεία μαζί σχηματίζουν την καμπύλη που βλέπετε στην αναφορά: για κάθε τιμή, πόσο πιθανό είναι η πραγματική αξία να βρίσκεται κάτω από αυτήν.
Πάνω από το μοντέλο εφαρμόζεται conformal βαθμονόμηση: το εύρος διορθώνεται με βάση τα σφάλματα που έκανε το μοντέλο σε δεδομένα που δεν είχε δει. Χωρίς αυτή, το «εύρος 80%» περιείχε την πραγματική τιμή μόνο στο 72,0% των περιπτώσεων — υποσχόταν περισσότερη βεβαιότητα απ' όση είχε. Μετά τη βαθμονόμηση, στο 79,7%.
Πόσο σωστό βγαίνει
Όλα τα παρακάτω μετρήθηκαν με 5-fold cross-validation: κάθε αγγελία αξιολογείται από ένα μοντέλο που δεν την είχε δει ποτέ, ούτε στην εκπαίδευση ούτε στη βαθμονόμηση.
Πόσο πέφτει έξω η κεντρική εκτίμηση στη μισή περίπτωση ή λιγότερο.
Σε πάνω από μία στις δύο αγγελίες η εκτίμηση πέφτει μέσα σε ±20%.
Όταν λέμε ότι η τιμή πέφτει μέσα στο εύρος με πιθανότητα 80%, μετρημένα πέφτει στο 79,7%.
Γιατί το εύρος είναι φαρδύ
Επειδή η αγγελία δεν λέει αρκετά. Δύο διαμερίσματα με ίδια τετραγωνικά, ίδιο όροφο, ίδιο έτος και ίδια περιοχή μπορεί να διαφέρουν κατά δεκάδες χιλιάδες ευρώ, γιατί το ένα βλέπει ακάλυπτο και το άλλο λεωφόρο, γιατί ο χώρος στο ένα είναι εκμεταλλεύσιμος και στο άλλο όχι, γιατί το ένα κτίριο είναι συντηρημένο και το άλλο όχι.
Το εύρος είναι ακριβώς αυτή η άγνοια, μετρημένη — όχι απολογία του μοντέλου. Γι' αυτό το σπάμε σε τρεις ζώνες και σας δείχνουμε ποια ζώνη υπονοεί η ζητούμενη τιμή: αν ο πωλητής ζητάει τιμή της ανώτερης ζώνης, ισχυρίζεται έμμεσα ότι το ακίνητο έχει κάτι παραπάνω. Αυτό είναι κάτι που το επιβεβαιώνετε στην επίσκεψη, όχι στο μοντέλο.
Όρια
- Μόνο Αθήνα, σε 111 περιοχές. Εκτός Αθήνας δεν δίνεται εκτίμηση.
- Μόνο κατοικίες προς πώληση: διαμερίσματα, γκαρσονιέρες, μεζονέτες, μονοκατοικίες, βίλες, loft.
- Από 20 έως 700 τ.μ. και από 30.000€ έως 5.000.000€.
- Η εκτίμηση είναι στατιστική και δεν αποτελεί επίσημη έκθεση εκτίμησης αξίας.